中國經濟社會系列

中國房市:成也政府敗也政府

中國媒體感嘆:中國樓市興也政府、衰也政府,從2007年至今的幾輪起落,再次印證「中國樓市是政策市」。圖為北京的建築工地。
中國媒體感嘆:中國樓市興也政府、衰也政府,從2007年至今的幾輪起落,再次印證「中國樓市是政策市」。圖為北京的建築工地。
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第43期
何清漣

中國經濟屢屢以其超常規發展讓世界大跌眼鏡,發韌於6月中下旬,到7月就已經發燒的房市就是如此。據稱幾大主要城市北京、上海、深圳、廣州的房價已經上漲了20%左右──僅僅在3個月之前,樓市還在試探性漲價,悲觀的情緒在開發商中蔓延。一些華爾街銀行家因投資中國房市損失慘重,稱中國房市充滿風險,不宜投資。

政府是房市上漲的推手

這一輪房地產熱的推手是政府。經歷過好幾輪房地產興衰潮,中國媒體也只好感嘆:中國樓市興也政府、衰也政府,從2007年至今的幾輪起落,再次印證「中國樓市是政策市」。

2007年,中國經濟進入虛熱,而房產市場則是宏觀調控的閥門。為了達到「適度降溫」這一調控目標,中國政府於2007年9月27日頒布二套房貸政策,規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例不得低於40%。貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍。此政策出台後,房地產市場需求在第4季度就開始下降,2008年樓市瀕臨死亡。正好應了人們評價中國政府管理經濟的那句老話:一放就亂,一管就死。

房地產熱源於政策拉動

正如筆者多次講過,中國政府財政高度依賴房地產,土地出讓金及房地產稅收幾乎占了各地政府財政收入的45~65%。由於財政飢渴,加上出口下降及內需提振乏力等因素,不少地方政府從2008年下半年開始,想方設法刺激房地產市場。其方法千奇百怪,有應允給買房者參加高考子女加分的,有給公務員派推銷房產任務的。長三角地區地方政府,如南京、蘇州、常州等地政府乾脆直接出面,與房地產商一起吆喝賣房,並由政府為買房者提供貨幣補貼。

緊接著中央政府開始「拯救」樓市。2008年9月15日起,中國央行拉開適度寬鬆金融環境的序幕,在100天之內連續5次降息,下調銀行存款準備金率。11月,減契稅免印花稅以及4萬億擴大內需計畫等一系列刺激住房消費新政出台。

歸納而言,刺激房市的政策有兩類:一是緩解地產商的資金壓力。今年3月,廣東省出台「粵十五條」,規定「土地出讓款可延長2年繳納」,此舉效果明顯,一週之後廣州64%、深圳58%的主流在售樓盤出現程度不同的漲價。5月底國務院宣布,將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,這對開發商來說是一個巨大的利多消息,大大緩解了他們的資金壓力,有了囤房漲價的底氣。

銀行貸款政策放縱炒家入市

二是給購買二套房政策鬆綁,放縱炒房者大量入市。炒房客近期在深圳、廣州、北京、杭州等房地產熱點城市頻頻出手,直接導致一些熱點板塊房價攀升。據深圳某商業銀行人士透露,近3個月來的客戶70%都是「投資性的」,自住的可能僅占30%。其判斷的依據在於,多數登記的客戶屬於第二、甚至第N套房。

中國政府對購買二套房的房貸政策的不斷變化,其實就是對炒房者實施管制的鬆緊變化。從2007年9月到今年6月,二套房貸政策經歷了管制─放鬆─再度管制。如前所述,2007年9月,政府出台二套房貸首付四成、利率1.1倍的政策,限制炒家入市;從2008年12月開始,這一政策開始鬆動,不少銀行對於二套房基本都是二成首付,7折優惠貸款利率。加之2008年10月之後100天內連續5次降息,為炒房者提供了極大便利,個人住房按揭貸款(即抵押貸款)則在過度寬鬆的優惠政策下,突飛猛進,今年上半年新增4,661.76億元,與去年同期相比增幅超過150%。銀行監管機構對銀行這種「違規操作」不聞不問。等到全國一、二線城市房地產形成猛漲勢頭之後,銀監會於6月底下發59號文,要求商業銀行嚴格執行房地產二套房政策,不得自行解釋二套房認定標準。深圳上海等地全部再度恢復執行「二套房4成首付,1.1倍利率」的標準。

可以說,銀行的寬鬆貸款政策是此輪房地產火爆的主要原因。一項數據顯示,今年前5個月,中國各銀行的信用貸款,僅50%的比例用在實體經濟之上,約有30%左右可能投入房地產市場,但近日又出現另一項估算,認為救市的4萬億當中有超過2萬億流向了樓市。

房市的高度泡沫化

一項針對2002~2006年相關數據的分析結果顯示:房地產貸款供給每增加1%,房價就增加0.45%。中國房地產貸款占貸款總額的26.14%,遠遠超過國際標準,即房地產貸款總額不超過銀行貸款總額8%的比例。大量資金積聚於房地產市場,意味著泡沫化再度產生。

中國樓市已經綁架了中國經濟和廣大中低收入階層。對這輪房地產漲勢做一概述,即:中國政府為了「保八」,必須繼續讓房地產業發揮經濟引擎的作用。於是在政府的百般呵護下,二套房貸鬆綁,寬鬆貨幣政策出台,大量資金流入樓市,2008年已經瀕臨死亡的房地產市場終於死而復生。對這輪上漲,除了房地產開發商與政府之外,觀察者大多並不看好。理由也很簡單:第一,中國的積極財政政策和寬鬆的貨幣政策是否可以持續?說白了,即房市到哪裡再找2萬億或吸引更多的國際熱錢進市?第二,這輪漲勢中,只有住宅價格持續上漲,辦公樓、商場、酒店式公寓等,無論是銷售量還是銷售價、無論是出租量還是租金都沒有明顯起色,尤其是甲級寫字樓(辦公大樓)的租售率及售價、租金都創近期新低。這說明整體經濟環境不佳,炒房客大量進貨只是因為住宅有太多的「剛性」需求,他們囤積的目的是等「高位出貨」。

在資金和土地兩種來源分別被中央政府和地方政府控制,壟斷格局沒有打破前提下,這種收放循環怪圈還會持續下去。

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