JGB金箍棒不動產管理系統 協助租屋代管業者數位轉型

▲JGB金箍棒執行長田智娟。葉俊宏攝影
第244期
楊戎真
JGB金箍棒「一站式不動產租賃管理系統」可協助包租代管公司進行物業管理,可以說是台灣「房地產科技」(PropTech)發展的先驅之一。透過該平台,業者可以招租、雲端帶看房屋、簽約、輸出帳務數據、修繕管理、進行智慧設備串接,節省大量時間與成本,提高業務成效。

台灣房價節節高升,許多人買不起只好租屋安居。在科技潮流下,是否有更好的服務能讓無殼蝸牛順利租到房子,且讓房東與房客雙方都滿意?

 

當前房屋租賃的實際場景已經和從前大不相同,可以透過VR虛擬實境720度全景看屋。JGB提供

▲當前房屋租賃的實際場景已經和從前大不相同,可以透過VR虛擬實境720度全景看屋。JGB提供

 

當前房屋租賃的實際場景已經和從前大不相同:當租客聯繫包租代管公司後,服務人員會先拋幾個房源物件資料給你,讓你可以透過VR虛擬實境720度全景看屋;掌握了大概輪廓後,再約現場看屋;抵達現場後,按下服務人員提供的智慧門鎖的密碼,進屋了解一番後,可以透過平台線上簽約,並透過平台匯款。從頭到尾,租屋者可以不用接觸到房東或包租代管的業者。

台灣房地產科技新創「金箍棒智慧物業」(JGB Smart Property)管理顧問公司執行長田智娟表示,因為科技的發展,透過訂閱式軟體即服務(Software as a Service,簡稱SaaS)與物聯網(Internet of Things,簡稱IoT,意指上網設備之間互相共享資料而形成的網路,通常用來表示任何連接到網際網路的設備)的串接,除了飯店,一般住宅也可以進行遠端管理。這樣的平台發展有其市場需求,尤其疫情期間,因防控需要而強調「零接觸」時,不少海外房產成為孤兒,但透過雲端系統,即可再度獲得妥善的經營與管理。

 

JGB團隊,從開始只有工程師,迅速拓展到目前已將近30位。葉俊宏攝影

▲JGB團隊,從開始只有工程師,迅速拓展到目前已將近30位。葉俊宏攝影

 

市場轉變:高房價導致租屋市場擴大

田智娟為台北大學不動產城鄉環境學系學士與碩士,畢業後前往芬蘭赫爾辛基大學(University of Helsinki)修習測量學系碩士土地金融學程,之後在全球房地產服務提供商「第一太平戴維斯」(Savills)擔任台灣區海外不動產投資部經理,經手的不動產遍及東南亞、紐、澳、日本、加拿大、美國、英國等,累積了大量海外與國內不動產買賣的資歷。

田智娟觀察分析,台灣房價長期居高不下,首購年齡延後且購屋頻次下降,「市場結構性轉變了,人數減少、年齡層拉高、頻次大幅降低、剛需下降。2005年以前的首購族大約可以30歲第一次買房,現在房價太高,大部分38歲到45歲才買第一次。仲介原本來店客三次,現在只剩一次,業績掉下來。」高房價導致租房人口激增兩倍到四倍,租房年限也延長,全台灣的租屋人口大概有400萬。房地產市場結構性轉變,建設、仲介公司,都開始注重租房市場。

此外,政府於2017年推出租賃專法改革,並於2018年6月開始施行《租賃住宅市場發展及管理條例》,建立包租代管服務制度,以及租賃住宅管理人員專業證照制度,提供租屋規模化、數位化管理發展的土壤,促成「包租代管公司」出現、「品牌公寓」興起,朝向日本市場的精緻化服務方向發展。

 

租房管理這個痛點全世界都一樣,「要是有套系統就好了!」JGB提供

▲租房管理這個痛點全世界都一樣,「要是有套系統就好了!」JGB提供

 

大家都要系統:租房管理的痛點全世界都一樣

在這樣的大環境下,「JGB金箍棒」趁勢成立於2018年,主要提供物業租賃業者「一站式不動產租賃自動化管理」SaaS平台,讓包租代管業者可以透過系統進行帶人看租、簽約、租屋管理、自動化對帳、修繕管理、點交及退租等事項。

「租房管理這個痛點全世界都一樣,我們會做這個系統,也是為了大家。以前在房地產一起打拼的同業,大家都會說,超煩的!要是有套系統就好了。」田智娟笑著說,在這個產業,要是路邊找一千家去問,大概有七百家都會跟你說:「我要系統!」

這樣的缺口讓田智娟興起開發系統的念頭,開始著手系統開發時,卻發現困難重重,「因為我自己以前不是軟體業,做系統比我們想像中的耗時間、力氣。」她深切體會到「隔行如隔山」,系統打掉重做一、兩次,前期的開發猶如打水漂。

首先遇到的問題是資料不串接。即使功能都做出來了,如果資料無法串接,功能相當於還是獨立的。而不動產租賃產業需要的是:物件資料做好時,可帶到合約裡;合約的租期,可帶到帳單裡──也就是要一脈相承、一站式。田智娟比喻:「就像餐廳的流水線,但不動產管理要更嚴謹。」

除此之外,不動產租賃管理有太多參數,例如租金是否含水電瓦斯費、水電雜費是變動費用還是固定費用、智慧電表的數據要進到帳單統合、要串接IoT,串接智慧門鎖,層層的規格寫下來密密麻麻,「那時候我找了三家系統商報價,第一家跟我講,你這個一百萬可以,另外一家跟我說四、五百萬,第三家講八百萬!」

碰了釘子,田智娟才知道資訊軟體業者對房地產的專業知識和法規了解太少,估價會落差那麼大,那些估價五十萬、一百萬做出來東西不符合需求,不夠專業,「房地產跟電商產業有很大的差異,每個技術人員都在網路上買過鞋子跟包包,但多數的人沒有買過房子。當他沒買過房子的時候,怎麼知道你需要什麼?」田智娟深切體認到,困難就在於技術人員不了解不動產租賃產業。

 

JGB平台開發耗費不少心力,上線後還要經過調校,以符合使用者的需求。JGB提供

▲JGB平台開發耗費不少心力,上線後還要經過調校,以符合使用者的需求。JGB提供

 

因此,儘管「JGB金箍棒」2018年便成立,平台卻直到2020年才正式上線,並經過約半年的調校。所幸,金箍棒的系統是針對需求而來,客戶已經等在那裡,系統一上線後,原本簽過MOU(Memorandum of Understanding,合作備忘錄)的業者便開始採用,一週內系統物件迅速突破百間。

 

透過IoT物聯網以及金流的串接,達到智能化管理。JGB提供

▲透過IoT物聯網以及金流的串接,達到智能化管理。JGB提供

 

PropTech先驅:一站式不動產租賃管理系統

JGB金箍棒「一站式不動產租賃管理系統」可協助包租代管公司進行物業管理,可以說是台灣「房地產科技」(Property Technology,簡稱PropTech)發展的先驅之一。透過該平台,業者可以招租、雲端帶看房屋、簽約、自動發帳單與對帳、修繕管理、進行智慧設備串接,節省大量時間與成本,提高業務成效。

2020年,平台正式上線後,JGB每年的營業額以3倍的速度成長。系統正式上線之初,只有10家使用者,到如今已超過200家客戶,管理的房屋戶數超過2萬,足見市場需求急速擴大中。

田智娟說明,日本租賃市場將近八成五都是專業機構在做租賃管理。儘管目前台灣的不動產租賃市場大概只有一成五在做企業管理,依舊有很大的發展空間,但隨著產業的發展,勢必朝向國際成熟市場的模式推進。

 

品牌公寓是JGB很主要的客戶群。JGB提供

▲品牌公寓是JGB很主要的客戶群。JGB提供

 

田智娟指出,當前包租代管公司百家爭鳴,一些做出租「品牌公寓」都是七、八年級生在管理。三十多歲的年輕人創業者有一個特色是不喜歡繁瑣的行政庶務,他們不想用傳統紙本對帳,想要把力氣花在更有價值的事情上,例如開發房東、尋求創意,做品牌識別度,這是年輕人分眾市場最重要的事。

而多品牌的發展,也符合現在消費市場分眾行銷的結構。初期使用JGB系統的業者,多半就是這類較年輕的品牌公寓,如北部的優式租售管理、玖樓璞園、半伴,桃園的好生活、LikeHouse來客、康厝,台中的愛租屋、里寓等。他們引入新的管理知識與創新後,讓租屋產業更加蓬勃發展。田智娟也認為,如果業者都能夠導入系統化管理,將有效改善包租代管流程,伴隨政府完善相關規章、罰則,整體更專業化時,惡房東與租霸的情況都會減少。

 

房客可以免費使用平台查詢合約、繳交租金、報修等。JGB提供

▲房客可以免費使用平台查詢合約、繳交租金、報修等。JGB提供

 

租房管理成為服務業:房東、房客雙方都受益

整個金箍棒系統不僅串接了智慧門鎖、電表、電子簽章,在房地產租房一站式平台串接金融科技(Financial Technology,簡稱FinTech)上也堪稱完整,不僅串接了各家銀行,還有第三方支付,而其他同業通常只做一個或沒做。田智娟十分自豪:「我讓我的客戶選擇,根據營運狀況、公司體質,選最適合你的,對於客戶來講是最有彈性的。」

「有些客戶從2020年用我們系統的時候,公司原本只管50戶,今年已經上開1,000戶。」田智娟強調,當企業要規模化,就要有SOP(Standard Operation Procedure,標準作業程序),要有專業的POS(Point of Sale,進銷存管理系統)。而金箍棒的一站式租房管理系統,其實就是幫房東做租房的POS機,且JGB入門的訂閱方案,每個月只需6,000元便可管理50戶,成為不少業者的利器。

 

透過平台房東與房客對可以線上簽約。JGB提供

▲透過平台房東與房客對可以線上簽約。JGB提供

 

採用金箍棒的一站式租房管理系統後,從招租開始,除了雲端帶看房屋、簽約,後續的相關事宜,包括點交、帳務、修繕、點退等,也都可以雲端化。房東省卻實體碰面的麻煩,且網路服務無遠弗屆,即便海外的房產都能夠出租。田智娟舉例:台灣房地產常常都是登記在長輩名下,現在年紀大了想交給後輩年輕人管理。但年輕人平常工作忙,也不想去清垃圾桶、清馬桶,於是長輩就找專業的公司來管理,協助招租、帶看,審理租約。

田智娟表示,出租事宜如果交給二代管理,通常不專業,租約亂簽一通,繳稅也搞不清楚。如果找包租代管公司,不但稅法搞得清楚,還有專人幫你去做點交、點退,紀錄做得很完整;如果要修繕,找專業的修繕水電工來解決這些問題,讓屋況是好的,租出去對租客也好,減少糾紛。個人房東找專業公司去處理,這些公司用JGB系統規模化管理,就可管上百戶、上千戶,還提供更好的服務。

對於房客來說,則可以隨時瀏覽租約、線上報修、線上繳房租等。JGB的專業包租代管客戶,都有專責租管人員對應房客的問題,點交時會幫房客查閱文件,例如馬桶有問題,可即時回應,避免房東因時間、空間的不便而延遲解決,「專業的事情,專管的人做,身為房東不再把自己的時間花在瑣碎的小事上,這樣子租客就會被好好的對待,租客就有生活品質。」

因此,對租客來講,房管公司使用JGB系統,合約可以隨時檢視、確認細節,會讓他們覺得反應速度變快,服務品質提高,覺得被保障到,「當房東變專業的時候,房客糾紛自然變少。」

以「共享公寓」為主要租屋模式的「玖樓」(9floor)表示,過去在客戶服務旅程上,如果使用紙本,租客看完房還要約時間到現場簽約,簽完約還要送回總公司用印,來來回回可能要一、兩週才能完成簽約。使用金箍棒獨家的內政部線上電子合約後,有了智慧對帳系統、線上簽約功能,電子合約不用掃描與歸檔,還可以即時查找,節省了大量的時間,只要雙方合意,不管人在哪裡,看完合約就可簽約。

基於團隊在房產上的專業度,金箍棒的系統有相對優勢。目前台灣使用金箍棒的一站式租房管理系統的業者,除了包租代管公司,還有住商不動產、東森國際地產、新北市政府社會住宅等客戶。且除了在台灣有廣大的市場,目前也發展跨國市場,包含:菲律賓、越南、泰國,柬埔寨與馬來西亞等地也有客戶在洽談,這些國外的房源數約占金箍棒的12%。田智娟認為,隨著東南亞經濟的發展,不動產租賃必將迎來爆點,同時隨著台灣法規的到位與品牌公寓的發展,未來房地產科技的發展,將會更加活絡。

 

 

 

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