整合AI、大數據 房地產業數位轉型持續進化

第244期
楊戎真
隨著科技發展,各領域商業活動逐步數位化,電商已殺成紅海,房地產業則才開始向科技靠攏,繼FinTech(金融科技)之後,PropTech(Property Tech房產科技)成為熱門詞彙,整合AI、大數據、VR等科技,透過精準配對、實境賞屋、智慧門鎖、實價登錄等運用,使得房地產交易更輕鬆、準確、透明。

房地產科技(Property Technology,簡稱PropTech)為房地產與科技的結合,用大數據、人工智慧(Artificial Intelligence,簡稱AI)、航拍技術、虛擬實境等方式,協助房地產和建築業進行不同環節的運作。

 

PropTech 2.0時代,主要以提供房地產資訊為主。網頁擷圖

▲PropTech 2.0時代,主要以提供房地產資訊為主。網頁擷圖

 

房地產數位化三階段

台灣房地產數位化大致歷經三個階段。第一階段從1980年代到2000年,房地產業者開始自行開發軟體,擺脫Excel表格。

第二階段從2000年至2020年,由於網際網路的興起,使得線上房屋查詢、買賣、租賃等相關資訊的傳遞與取得有了更好的效率。一些大型的租屋網便是在這段期間起家,如房屋交易網站龍頭591成立於2007年,而美國的線上房地產公司Zillow創立於2006年。此外,成立於2014年、為了解決「房市資訊不透明」的問題,主要提供「實價登錄」查詢的「樂居」網,也是發展於這個階段。

 

樂居網創辦人李奕農表示,透過大數據,能夠提供建案精準的廣告投放。吳長益攝影

▲樂居網創辦人李奕農表示,透過大數據,能夠提供建案精準的廣告投放。吳長益攝影

 

緣於人工智慧、大數據分析等科技的應用,自2020年起,房地產科技邁向第三階段的智慧化PropTech 3.0時代,包括信義與永慶兩大房仲業,導入AI、實境賞屋服務,透過AI與大數據媒合,能提供更精準的配對,提高媒合速度。

樂居網創辦人李奕農表示,樂居創辦初期,主要的營收來源之一是協助建案做廣告投放,他舉例:「以內湖區建案為例,我們幫建案投放近30天或60天內有查詢過內湖區實價登錄的客戶,相對來講這就是精準客群,投放的成效就會比一般廣告代理商好很多。」

除了房產銷售的運用,房產科技也對營建業產生莫大的影響,像是採用數位建模加速房屋設計的流程,施工過程中導入自動智慧監測技術,以數據分析與預估工程進度,讓業者掌握效率與品質,以及在能源配置上更節能,打造出智慧建築。

 

包租代管公司在台灣依舊有很大的成長空間。JGB提供

▲包租代管公司在台灣依舊有很大的成長空間。JGB提供

 

新興市場:包租代管

另一個蓬勃發展的是租屋市場,雖然早先房地產便有數位化運用,但主要集中在房地產的銷售,「JGB金箍棒智慧物業管理顧問股份有限公司」執行長田智娟分析:「2017年以前,沒人在乎租賃市場,仲介公司會使用房源配對系統、物件管理系統,但只做買賣,計算佣金,這是他們的營收主力。」

然而,台灣房價長期居高不下,租房人口激增,且租房年限延長,也使得建設公司、仲介公司,不得不開始注重租房市場。此外,政府於2017年推動《不動產租賃專法》,電子簽約具有效力,也使得租屋科技得以向前邁進。

加上虛擬實境VR(Virtual Reality)以及物聯網IoT(Internet of Things)的發展,過去無法達成的事情,透過各種串接,得以即時且自動化,也讓台灣迎來了出租業科技化的發展契機。儘管早在前幾年,美國、日本、香港、新加坡等地便已經發展出相應的系統,台灣於這兩年才迎頭趕上。

田智娟建議,政府可以比照其他產業,只要這個產業裡頭的傳統建商、租房業者、個人房東,採用任何新創公司的科技技術,可以從稅賦上予以減免。目前台灣租屋市場,約只有15%為企業管理模式,當這些個人房東願意繳稅的時候,也會樂於把房子交給專業的包租公司代管,整體租房朝向制度化、產業化的速度也將更快。

 

JGB執行長田智娟指出,房地產數位化有助房地產的銷售,也可減少碳排放。葉俊宏攝影

▲JGB執行長田智娟指出,房地產數位化有助房地產的銷售,也可減少碳排放。葉俊宏攝影

 

房產數位化有助減少碳排放

至於房地產交易,田智娟分析,台灣以中文文件做為官方正式文件,所以房地產國際化接軌速度比較慢。此外房地產涉及更高的法律遵循依據,台灣不動產買賣目前不能使用電子合約,要去地政事務所過戶,非經登記不生效力,因此如要加速數位化發展,文件的數位化以及法規制度的改革是首要的。

目前不少企業在房地產科技化的領域,各自努力耕耘,推動這個產業的變革,包括各類型銷售、租屋平台,均可以有更好的整合,像是讓業主或房東可以一鍵上架多個房源廣告平台,省去行政作業時間。

除了提高管理效率、管理專業度,房地產科技也能降低碳排放。田智娟舉例,新北市政府的公共住宅管理,因為涵蓋申請政府補助,附件檔案很多,包含財產證明、所得證明等,每一份合約將近200頁。以8萬戶社宅合約、100頁的A4紙來計算,每年可以擺滿78座足球場。目前新北市政府已經採用JGB的系統進行簡化。

 

租屋產業的科技化正在推展,對於想要創業的人,在電商已是紅海、流量紅利時代已過的情況下,可以考慮投入房地產市場。Adobe Stock

▲租屋產業的科技化正在推展,對於想要創業的人,在電商已是紅海、流量紅利時代已過的情況下,可以考慮投入房地產市場。Adobe Stock

 

如何切入房地產市場

雖然租屋產業的科技化正在推展,對於想要創業的人,田智娟認為,在電商已是紅海、流量紅利時代已過的情況下,可以考慮投入房地產市場。她表示,房地產市場是剛需,不受景氣影響,租客永遠都在,租客量很大,透過系統化管理切入房地產業的賽道,可以獲取穩定的現金流,但前期裝修投資相對高。

至於本身就是房仲業者,則可以透過包租代管增加第二塊穩定收入,透過系統規模化經營,可節省80%的力氣,創造多角化經營的業態。

 

 

 

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