解決買房者資訊問題 「樂居」力促房價更透明

▲樂居創辦人李奕農。吳長益攝影
第244期
楊戎真
2017年正式上線的「樂居」網,主要提供購屋者實價登錄查詢,解決房屋資訊不透明的問題,為公司帶來破億的營收。創辦人李奕農歸納成功關鍵在於:將政府實價登錄原始資料變成乾淨資料,搭配好用的界面,就可為房市交易做好服務。

成立於2014年,網站於2017年才正式上線的「樂居」網,主要提供實價登錄查詢,短短幾年營收破億,並於2021年第4季於創櫃板掛牌,朝上市公司邁進。對於目前的成功,創辦人李奕農表示,創業就是為了解決「房市資訊不透明」的問題,關鍵的成功因素則是:將政府實價登錄原始資料變成乾淨資料,並搭配好用的界面。

在樂居網上,購屋者可以透過地圖的模式,針對想要了解的大樓建案售價進行查詢。只要有成交紀錄的建案,都可知道其相關資訊,包含售價、坪數、戶數、公設比等,簡單易用的界面,讓樂居成為購屋者很重要的工具。

 

在樂居網上,購屋者可以透過地圖的模式,針對想要了解的大樓建案售價進行查詢。網頁擷圖

▲在樂居網上,購屋者可以透過地圖的模式,針對想要了解的大樓建案售價進行查詢。網頁擷圖

 

核心出發點:解決房市資訊不透明的問題

選擇「房價透明」作為樂居的核心出發點,緣於李奕農自身的經驗。過去做房屋銷售時,都要做「銷控表」,看幾號、幾樓價格是多少錢,「那時候我很想把螢幕翻轉過來,讓一般民眾也可以看到。」32歲創業的他認為,「做透明」是這個世代很重要的課題,「以前大家喜歡關起門來喬事情,現在大家不喜歡黑箱,希望能夠透明。」

概念雖然簡單,但過程卻不容易。樂居雖然2014年就成立,卻到2017年2月才正式上線,前半年主要開發網站,之後便是資料收集的工作。由於內政部的不動產交易實價查詢網站上的資料並未做區分,雖然有數據,卻看不出有無包含車位、是否是親屬間的特殊交易等,即便像李奕農這樣以前從事房屋仲介工作的人,想要從中獲取準確的資料也不容易,「我們那時候要做市場調查,都還是要問別人,比如仲介、同行,或是直接到每一個案場查詢,我下面要帶五個人專門做市場調查。」

於是,樂居將政府實價登錄的資料,透過程式與人工方式,針對大樓新建案進行資料整理,拆分出有沒有車位、是否是親屬之間的特殊交易等的乾淨資料,讓資訊可以更清楚、透明,並且以地圖的方式呈現,讓使用者可以更簡單地查詢,使這些重要資訊「產生它的價值」。

為何只鎖定在大樓新建案?李奕農分析,公寓的房價很難標準化:「有的有增建、有的沒增建,權狀一樣是30坪,但左右鄰居其實差很多;再則,有裝修跟沒裝修,價格一樣差很多。」至於比較舊的透天厝,除非有店面價值,不然交易價值很低,交易量也不活絡。

李奕農娓娓道來,「我們有做市場的選擇,但沒有富爸爸的資源,無法什麼都做,所以一定要切一塊我最擅長的,非常『利基』(Niche)的一個市場。我們就鎖定住宅大樓作為開始進入市場的第一個產品類型。」

 

網站廣告為樂居的主要收益來源。網頁擷圖

▲網站廣告為樂居的主要收益來源。網頁擷圖

 

建立特色:以「長尾關鍵字」導流量

網站推出後,有無「流量」是最重要的。李奕農坦言,並沒有做太多導流量的事,主要就是設定「長尾關鍵字」,做好SEO(Search Engine Optimization,搜尋引擎優化)。所謂「長尾關鍵字」(The Long-tail Keywords),概念來自於商管領域中的「長尾效應、長尾理論」(The Long Tail Effect),意指搜尋量很小,但通常長尾關鍵字的描述更長、更具體,文字數量也較龐大。「我們一開始就專注在長尾關鍵字,消費者要買這個社區,一定會搜尋它。」

因此,只要將建案名稱、所在社區、相關地理位置與內容設定好,使用者搜尋時,便很容易找到樂居的網站。如果採用「實價登錄」、「買房」,等「大字」類型的關鍵字,則要特別撰寫大量文章,且經年累月才會產生效益。

雖然有關鍵字作為基礎,但有足夠的流量才會有廣告,因此,樂居網初期90%以上的營收來自於「幫建案做精準數位廣告投放」,李奕農舉例道:「比如說你是內湖區的建案,我們幫你投放近30天或60天內,有查詢過內湖區實價登錄的客戶,相對來講這就是你的準客群。」透過臉書或Google投放廣告,基本上可以很精準地觸及這些人,成效就會比一般的廣告代理商好很多。

以往建商投廣告,如果砸了20萬的廣告費,預計會有近20組來客,相當於一組來客成本1萬元;而在樂居網打廣告,同樣的成效,成本大概下降到6千元。也就是說,樂居相當於幫建商客戶節省了四成的費用。良好的廣告效益,讓樂居年營收迅速破千萬,2018年達到2,587萬,2020年突破5,000萬,去年更是破億。

而站內廣告也是直到2018年才開花結果,陸續有較大型的廣告案進來。2019年,樂居網單月流量突破1,000萬人次,2022年累計不重複的瀏覽人次達1,300多萬,為樂居帶來巨大的廣告收益。

 

疫情期間,樂居發展出驗屋服務,創造出穩定的現金流,彌補大量失血。樂居提供

▲疫情期間,樂居發展出驗屋服務,創造出穩定的現金流,彌補大量失血。樂居提供

 

疫情突圍:發展「驗屋」標準化流程服務

儘管營收突飛猛進,樂居卻在2021年迎來寒冬。COVID-19疫情延燒下,全台接連數月三級警戒,多數人遠距上班、上課,連帶致使建案廣告通通暫停,因為,即使建商打廣告也不會有人去案場賞屋。

談到那個過程,李奕農心有餘悸:「3月到10月一直是房地產廣告的旺季,在旺季的時候突然沒有接到任何新訂單,原本在跑的訂單還要延後投放,對我們來講影響非常大,幾乎是沒有收入,但員工薪水還是要發,是我們經歷過最谷底的時候。」

面對這樣的局勢,只能是山不轉人轉,「驗屋」便是2021年發展出的新服務。「我們那時候想說,到底有什麼東西是建商一定會做的事情?那就是交屋。」李奕農說明,因為疫情,建案不銷售了,但還是要想辦法交屋,才能認列營收。

樂居於是發展「驗屋的標準化流程」,針對新完工建案的「門、窗、廚、衛、天、地、壁、水電、管線」等,透過儀器檢測,出具驗屋報告,創造出穩定的現金流,稍稍彌補大量失血。

目前,樂居主要營收來源可分為「廣告收入」與「驗屋服務收入」兩大部分,分別約占75%~80%及20%~25%。其中廣告收入的三至四成是「站內廣告」,其餘則是「幫建商做精準投放廣告」。

 

提供有用的資料,搭配好用的界面,是樂居成功的關鍵。網頁擷圖

▲提供有用的資料,搭配好用的界面,是樂居成功的關鍵。網頁擷圖

 

創櫃板掛牌:建構永續發展的良好體質

2021年第4季,樂居於創櫃板掛牌,朝向上市公司邁進。李奕農認為,公司人員一路從原本的個位數,發展至今有100人,如果缺乏中階主管,將限制公司的發展,而創櫃有利於找到好的人才,「公司要有一些願景,讓大家覺得這個公司是有希望的,才有機會吸引到比較好的員工。上市、上櫃,對員工的士氣激勵很重要,大家有一個很重要的目標。」

除了開發中階主管,公司也必須建構內部的機制以及內控的制度,「要有一些制度、一些規章,不能再像以前一樣,採行機遇戰、游擊戰的方式帶領大家往前衝。」透過創櫃,將內部流程發展成可被稽核的模式,以便檢核公司目前的流程與制度是否存在問題,李奕農說:「就算有一天我離開這間公司,它還是可以繼續運轉得不錯,這是我覺得永續發展的一個很重要的事情。」

 

短短幾年,樂居已經發展成一個數十人的團隊。樂居提供

▲短短幾年,樂居已經發展成一個數十人的團隊。樂居提供

 

經營管理:敏捷、容錯、透明

公司迅速發展後,管理是很重要的一環。李奕農分享其經驗表示,樂居是一個「敏捷式開發」的團隊,產品的推出不需要全部準備好、規劃得非常詳細才上線,而是有一個不錯的想法時,就先讓市場驗證。以樂居網站為例,2017年只做完雙北網站就上線了,先看看市場的反饋,一直到2020年高雄才上線,之後再擴及全台。

李奕農認為,有了雛形之後,就先推到市場,看大家願不願意付費,就算沒有很好,可以再修正,「持續的滾動式修正,是我們對外推出產品非常重要的一個定調。」過程中團隊的反饋速度很重要,「容許犯錯誤,可是你一定要能夠對犯錯進行修改。」

也因此,樂居對員工有較高的「容錯度」。李奕農強調,要建立起屬於公司的團隊文化,由於鼓勵嘗試、容錯度高,因此公司文化也較不究責,取而代之的是更為透明的績效管理與競爭環境,選拔出適合的人才。

 

樂居透過團隊建設強化團隊向心力。樂居提供

▲樂居透過團隊建設強化團隊向心力。樂居提供

 

在樂居,新進人員會給予技能表,都會了之後,代表可以到下一個階段,薪資也會往上調。工程師或內勤人員,都要設定點數,可以知道個人在部門的相對排名。

李奕農強調:「績效在我們公司很透明,我們強調對內跟對外的透明,你的績效是可以被看見的。」此外,會透過定期的讀書會、主管訓練、團隊建設(Team Building)等活動來強化公司的核心價值。

創業成功心法:本人、本事、本錢

原本從事不動產銷售以及不動產市場研究發展的李奕農,拋下優渥的薪資,投入上千萬做網站,為的就是解決房地產資訊不透明的問題。對於創業,他認為要基於解決問題的立場,把它當作一件很重要的事情去做好,所做的決策就會是比較長性的規劃,「你的公司會讓你長期有競爭力,而不是只看到最短線的利益,導致公司沒有長期競爭力。」

此外,他覺得創業成功需要具備「本人、本事、本錢」三個條件:一定要「本人」下來經營,全心全意才有機會做到真正的成功,且自己一定要有「本事」;如果是聘請他人來經營,公司順的時候不會有問題,一旦不順就跑得比誰都快。

至於資金,他認為創業者自己要投入一定的「本錢」,因為當其他人願意投資你時,自己要拿出大部分的錢,別人才會相信你的決心。根據李奕農的觀察,用別人的錢來創業,通常最後都很容易失敗。

 

 

 

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