中國高房價的最大受益者

在中國許多城市,購買一套房相當於一個中等收入家庭一輩子的收入,一般人根本負擔不起。
在中國許多城市,購買一套房相當於一個中等收入家庭一輩子的收入,一般人根本負擔不起。
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第43期
劉林

在中國,公眾普遍認為房地產是暴利行業,但房產商們卻異口同聲地說房產利潤合理,「房價高」主要是因為「土地成本高」。

今年3月,中國工商聯在其調查報告《我國房價何以居高不下--房地產開發的總費用支出一半流向政府》中指出,房地產項目開發中,土地成本占直接成本的比例最高,達到58.2%。在總費用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%,其中,地價占30%,稅費占19%。而上海的開發項目流向政府的份額最高,達到64.5%。由此可見,房價虛高確有「土地成本高」因素在其中。有聲音據此表示,要降房價,先要降地價。

對於備受爭議的「地價房價之間的關係」,中國國土資源部6月23日首次以數據給出回應:地價只占了房價的一小部分,全國平均比例約為23%,地價推高房價之說不成立。對此,外界普遍認為這是政府推卸責任的說法。全國工商聯房地產商會黃嵐表示,國土資源部調查的數據,僅指土地出讓金;而工商聯報告的數據涵蓋範圍更廣,指的是土地成本和總稅收等,即實際「流向政府的部分」。

從1994年至今,土地出讓金不再上繳中央財政。從此,這筆收入成為地方政府預算外收入的主要來源。由於在房地產企業總費用支出中,流向政府的部分高達49.42%,因此,要求政府公開土地出讓金收入資訊的呼籲近年來一直有,然而,城市出讓土地以及收取規費的情況都以各種理由不對外公開。

這種現象可以說是「權力決定房價」。地方政府一方面可以通過控制土地的供給而提升房價,造成經濟快速成長的假象來實現政績,另一方面,目前的土地出讓政策(一次性收取未來40到70年的地租),既會給財政短期帶來不菲的收入,又會給當事官員與開發商通過博弈分享地租的機會。

除了土地成本和各項稅收是明寫在帳面上的流向政府的開支外,隱藏的「腐敗成本」構成了流向政府開支的另一重要環節。有官員此前稱,房價中的部分成本屬開發商用於行賄,這一房地產行業的「潛規則」已不是祕密。例如,2007年,重慶揪出一系列地產腐敗「窩案」,近10名廳級幹部陸續因收受開發商巨額賄賂而落馬。其中,重慶市規劃局原副局長梁曉琦受賄次數多,受賄金額超過1,589萬元。

在工商聯的報告中還提到,地產商每賣一套房子,賣房款中剔除流向政府的開支及其他各項開支外,留給企業自己的占房款的26%。這其中,企業還要負擔員工工資、企業日常運營等成本,因此由地產企業單方面調低房價的空間已經很小。因此,有房地產業內人士戲稱,地產開發商不過是政府的打工仔,而地方政府才是真正的幕後老闆。

地方政府既是最大受益者,也就最有維持高房價的內在動力。至於百姓們關心房價甚麼時候才能降到合理的水平?其實,如果地方政府想降房價,會很容易;但是,如果它不想降,房價就是降不下來。

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