中國住宅土地 續約費用驚人

中國民眾買房,房屋所有權是永久的,但土地使用權則有20年到70年不等的期限。
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第167期
夏妍

多家大陸媒體近日爭相報導,溫州一批只有20年土地使用年限的住宅到期,居民前往國土部門續約時發現,費用竟然高達當前房價的三分之一。消息一出,舉國震驚。民眾看到溫州房子產權到期續費驚人新聞後,發出感慨:「原來買了房不僅僅是房奴,而且還是地奴……」

在中國數千年歷史上,大多實行土地私有制。但是,1949年中共建政後,土地、房屋的產權全部國有化收歸中共所有。於是,產權關係發生了重大變化。

上世紀90年代開始,中國啟動商業化的房地產行業,但城鎮建設用地國有化的性質沒有改變。其中,政府、軍隊、公用事業等用地採用劃撥方式,沒有使用年限;而居民、企業獲得土地的方式為出讓,有使用年限。大陸城市的房屋產權則包含兩部分,房屋所有權是永久的,但土地使用權則有20年到70年不等的期限。居住用地的使用權大多為70年。

針對土地使用權到期該如何處理,《1990年暫行條例》第四十條規定:「土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,並依照規定辦理註銷登記。」

人民網報導稱,2004年,深圳的國際商業大廈是第一個房屋土地使用權到期續約的案例。當時深圳市政府規定,對於土地使用權到期的房地產,業主若需繼續使用土地,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長土地使用年期,補繳地價數額為公告基準地價的35%。

隨著商品房買賣大量普及,目前中國住房自有率達到70%以上,有些城市甚至超過80%。2008年至2012年,中國民眾購屋花費超過24兆人民幣。70年後,這些土地價值將超過379兆。換句話說,幾乎全中國人「都在無償地為政府投資土地」。

隨著中國商品住宅「年齡」的增高,「70年後土地使用權怎麼辦」問題的解答愈形迫切。土地使用權以後該怎麼辦?是自動續約?還是根據當時的地價補繳土地出讓?或是還有其他新辦法?諸多問題如果不能妥善解決,恐將成為中國社會動盪的另一禍源。

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