中國房產「最後堡壘」 萬科陷暴雷危機

▲萬科1984年在中國深圳創立,是中國第一家上市的房地產公司,其背後股東「深圳地鐵集團」,是深圳國資委直接管理的國營獨資大型企業。Getty Images
第254期
哨子先生

全球三大信評機構之一的穆迪(Moody’s)3月11日將中國指標性房地產公司萬科的信用評分降級,從2023年11月最低投資等級「Baa3」降為「Ba1」投機等級(有投機成分,有相當風險),一般外界稱為「垃圾級」。另外兩家信評機構,標準普爾(Standard & Poor's)以及惠譽(Fitch)信評,則是仍在觀望,尚未將萬科降級。

房產優等生被評「垃圾級」 中國市場震撼

這個消息震撼全球,因為萬科一直被認為是中國最值得信賴的地產企業和財務優等生,加上其官方背景,因此萬科信評被突然降級,嚴重打擊國際市場對中國房產經濟復甦的信心。

中國房地產有三大巨頭,依序是恆大、碧桂園和萬科。萬科1984年在中國深圳創立,是中國第一家上市的房地產公司,業務包括:住宅開發、物業管理、商業地產、物流倉儲等。他的第一大股東「深圳地鐵集團」,是深圳國資委直接管理的國營獨資大型企業,可說是家大業大,與恆大和碧桂園的民營企業色彩,在企業體質上有本質的不同。

國營背景,加上萬科長期以來財務狀況相當良好,因此被外界稱作中國房產的「最後堡壘」。即使恆大和碧桂園從2021年開始瘋狂爆雷,中國百姓始終對萬科抱有信心。

萬科屢傳債務危機 國際憂失去償債能力

從2023年底開始,便開始陸續傳出萬科正面臨嚴重的財務問題。網路上多次傳言中共要求銀行與保險公司延長萬科的債務期限,又一度傳說萬科董事長郁亮率領高層到北京協商債務延期,後遭到拒絕。雖然這些消息陸續被否認,但已經嚴重打擊投資者信心。

中國房市低迷已經邁入第三年,就連資優生企業也逃不過這個考驗。根據最新數據顯示,萬科的營業利潤率已從2019年高峰的29%,降到2023年9月季度的8.4%。此外,萬科2023年前9個月營業利潤,僅人民幣310億元(約1,368億台幣),較以往同期下降23%。大家都預估,今年房市整體市場將會變得更糟,銷售缺乏明確性成了萬科的最大障礙。

穆迪融資部高級副總裁曾啟賢表示,穆迪預測萬科的財政靈活度、流動性緩衝等財務優勢,會在一年到一年半內逐漸減弱,且根據現有資料,顯示萬科存在資金不穩定性與高額的融資需求。基於中國房市與金融環境的不確定狀態,萬科的銷售與融資管道和現金流動性勢必會遭拖累,穆迪評估,萬科的再融資能力將會進一步受限。曾啟賢更補充,萬科的評級未來還有可能再被降級,要持續觀察。

《彭博》專欄作家任淑莉分析,萬科目前最大的障礙就是未來銷售缺乏明確性,萬科和其他房企一樣嚴重依賴預售屋,直到2023年9月,萬科的合約負債大約為人民幣4,080億元(約1萬8,000億台幣),其中大部分都是消費者為未完工房屋預先支付的押金。從這個角度來看,萬科的現金狀況就沒有那麼穩健。

任淑莉說,在高層的謹慎行事下,2023年的萬科在大環境極為不利的狀況下,其實表現不錯。不過今年房地產整體市況不明朗,根據最新調查,中國只有不到20%的人計畫在未來6個月內購房。然而到目前為止,中國政府對這個問題一直袖手旁觀,任由恆大、碧桂園等大開發商陷入違約迴圈。任淑莉認為,如果中國繼續放任萬科違約暴雷,中國今年的經濟將被推入深淵。

 

萬科傳出暴雷消息,如果連具有國企背景的地產商都救不下來的話,中國所有地產開發商等於在此刻被宣告滅亡。Adobe Stock

▲萬科傳出暴雷消息,如果連具有國企背景的地產商都救不下來的話,中國所有地產開發商等於在此刻被宣告滅亡。Adobe Stock

 

恐壓垮經濟 中共急出手號召銀行界救萬科

萬科傳出暴雷消息,對中共來說其嚴重程度遠高於恆大和碧桂園。因為如果連具有國企背景的地產商都救不下來的話,中國所有地產開發商等於在此刻被宣告滅亡。

美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田接受《自由亞洲電台》專訪時說:「中共不能讓萬科倒掉,因為中共對自家人和局外人是區別對待的。涉及國有資產和國資委倒了,等於是國家資本破產,共產黨經營企業的能力會受質疑,還有整個中國國家形象,涉及太大的問題。中共要保留自己的顏面,至於其他的私企面臨跟恆大一樣的問題,中共也沒法救,也不想救。」

就在穆迪降級的前幾天,3月初便傳出中共要求中國工商銀行主導其餘11家銀行,為萬科籌措800億人民幣(約3,531億台幣)的銀團貸款,協助渡過財務難關。

但是根據《大紀元時報》報導,中國銀行界目前對於出手救萬科的意願並不高。中國問題專家王赫說:「如果萬科的資產非常優良,那銀行是巴不得把錢給它。但是萬科這麼一個坑,從經濟角度上講,誰都不願意去填,除非中共當局用政治高壓。只要不是政治高壓,它們誰都不會跳進去的。一定要強行落實的話,很簡單,誰來擔這個責任?誰給我下了政治壓力,誰給我下了政治命令,誰簽字誰負責。目前沒有誰願意出來負這個政治責任,它只是說把上面的政策傳達下來,現在大家都想躺平。」

盤點中國目前10大負債企業,就有8家是房地產(依序為:恆大地產、碧桂園、萬科地產、綠地控股、保利發展、融創中國、華潤置地、龍湖集團),僅資產管理公司中植集團、工程承包商中國鐵建除外。房產資優生萬科的困境也說明,中國的房市危機尚未到頭,仍然存在蔓延成金融危機的高度風險。

《日經新聞》2023年就曾報導過,根據中國11家主要房地產企業的資產負債表,資產總額約為12.33萬億元人民幣,而負債總額約為10.34萬億元,差額約1.99萬億元,一旦這些尚未竣工的房產價值下降33%,這些企業將面臨「資不抵債」的風險。而消費者因害怕買到斷尾樓,即使售價降低,依然不願意花錢買房,導致中國房市進入無止盡的惡性循環。

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