台北市忠孝东路四段曾是台湾最繁荣的地段，被称为东区商圈或忠孝商圈。最近却有不少商家退出，有一些店面或空间闲置，整个地段生意也似衰退。退出之店家和不少人都直指这是因为房租太高，而市政府也考虑要课空店税来逼房东出租。高房价和高房租确实是忠孝东路四段乃至台湾大部分地区的严重问题，是台湾经济很大的障碍，但忠孝东路四段衰退的原因不只是这个，所以其解决办法也要有更全面的思考。
▲信义商圈鸟瞰图。Fotolia
观点1》信义商圈的兴起才是关键因素
不管是台北市或全台湾，或者是世界上大部分的城市，商品零售及其他消费的市场都是有限的，市场的成长通常也不会很快，因此一个地区商圈的发展常会抢走邻近商圈的生意。近年邻近忠孝东路四段的信义商圈快速发展，0.5平方公里的范围内就有七大百货公司，欧洲商会和一些媒体认为这可能是全球百货公司密度最高的地方。有这样一个超大商圈，邻近的商圈之生意很可能会被吸走而衰退。信义商圈可说大到一整天也逛不完，而且大部分东西都买得到的程度，因此并未直接相连的忠孝东路四段商圈也很难期望得到外溢效果，也就是信义商圈吸到其他地方更多的人，但这些人会顺便逛逛忠孝东路四段的效果很低。信义商圈的兴起应该才是忠孝东路四段衰退的主要原因，不是高房租，也不是有些人随便讲的总体经济不好。
但高地价和房租也确实让这衰退更快或更严重。以前忠孝东路四段很繁荣时，房东地主们很快乐地提高房租，房客为了那很好的生意也不得不支付那很高的房租。这现象其实已妨碍了当地的发展。有些经营很成功赚钱的店家，可能在下次换租约时就被要求大幅提高房租，甚至要把大部分利润拿来纳房租。这种努力经营而利润却归地主的情况，会降低店家努力经营创新的意愿，更会使新的店家难以进入。所以商圈求新求变的活力可能因而下降，也因此更没能力抵抗新兴商圈的竞争。
▲由于降房租的行为带给商圈和其他商店的外部利益房东得不到，所以个别房东降房租的诱因就偏低。吴长益摄影
观点2》个别房东降房租的诱因偏低
而当这商圈开始相对衰退，其房租理当下降，但下降的速度却可能很慢，来不及把商家和顾客留住，而形成空店增加的情势。繁荣时地价房租上涨太多，而衰退时地价房租又下跌太慢，可能使商圈衰退的速度更快。从商圈整体来看只要房租下降，就可留住和吸引更多商家及顾客。但就个别房东而言，降房租是他个人的损失，而吸引来的店家和顾客却也促进了整个商圈的繁荣及其他商店的生意。换言之，降房租的行为带给商圈和其他商店的外部利益房东得不到，所以个别房东降房租的诱因就偏低。房东如果够有钱而不必靠这笔房租生活，他可能宁愿等别人先降房租而为他吸来客人。
这种外部性的问题使衰退的地区不易靠降低房租而较快复苏。这商圈或小区若能整体协调合作一起降低租金，应可加速复苏，但实际上不易协调成功。台北市政府课空店税的想法，就是多年来谈论台湾地价问题时常被提到的空屋税。它在执行上虽有些困难，但若能执行，确有加速压低房租的作用。因为总有些房东会选择用较低房租把房子租出去而不纳空店税。不过空店税恐怕要相当高，甚至要高到政治上不易被接受的程度，才能得到显著的效果。就算这商圈因此吸回店家和生意，在都市内总需求成长不多的情况，这些生意很可能是吸自其他商圈，而可能造成其他商圈的衰退。
▲东区的SOGO百货如今也难有全盛时期的盛况。吴长益摄影
观点3》不可能所有商圈都很繁荣
忠孝东路四段的衰退除了和信义商圈兴起有关之外，也可能有部分是因为西门町商圈的复苏。而拉拔一个地方却打击了另一个地方并不见得是正确的做法。想要让所有商圈都很繁荣则是不太可能的事。
古早时代的小市镇有可能整条街都是商店，其他东西都在城外。但现代的大型都市有包括居住在内的很多机能，不太可能整个都市都是商店，而是只有几个地区是较热闹的商店区，随着环境的变迁及原有建设的老化，大都市的热闹商圈也会移动。例如东京最热闹的地方就由浅草移到银座再移到新宿，而现在则同时有好多个闹区，闹区之间则有住宅区或其他功能，使各闹区之间并未直接相连。台北市在捷运网建立之后，多个闹区并存而不相连的情况也可能更明显。政府不必特别费力要重振某个商圈，商圈自己要多想解决改变之道，特别是想出特色或与邻近地区互补的活动或机能。纽约SOHO区因为衰退，市场力量让房租下降而发展成艺术区，就是成功转型的例子。政府更别把都市只想成满是商店的商圈。
台北市不只信义商圈可能是全球百货公司最密集的地区之一，全台北市百货公司和量贩店的密度都可能高于大部分国际城市。其原因之一可能是我们太缺少其他的创意或想象。如果一个有钱人想投资经商，却不太有信心，则在台北投资商场算是风险较小的做法。因为台北已有很多商场，新的商场只要胜过其中最差的那一两家，就可能不必被淘汰。商场即使太多了，被淘汰的也是最差的那一两家。所以感觉上风险似乎小于开创一个还没人做的生意。或许因为这样，在郝龙斌市长时代曾有几个政府主导的开发案都要盖商场，而被都市专家华昌宜教授批评，最后也被中央政府反对。由这道理来看，政府也不必投入太多资源来助忠孝东路四段商圈的复苏。
▲台湾有停车场和空调的大型商场和连锁店已逐渐吃掉小商店的市场，很多城镇的商店街逐渐没落。Fotolia
观点4》政府更应重视「大店铺」吃掉小商店
和忠孝东路四段类似，天母西路商圈近年也在衰退，人们也指责当地房租太高或总体经济衰退。但其实天母地区近年新盖的百货公司里面的商家数恐怕不少于天母西路，所以天母西路的衰退原因之一也是其他商场的兴起。日本曾有《大店铺法》，规定大店铺必须得到邻近小商家的同意才可开设。这虽然不见得是个好制度，但也表示日本政府早就注意到大店铺对小商店的伤害。
我国虽然号称重视中小企业，但实际上缺少类似的考虑。如今有停车场和空调的大型商场和连锁店已逐渐吃掉小商店的市场，很多城镇的商店街逐渐没落。许多小店主失去生意和工作。而大商场的竞争较重视奢华或标准化而低价的产品，因此引进了更多进口品。少数量贩店和连锁店寡占市场的结果也降低了商品的多样性。这也使得台湾的中小生产厂商更难做生产，国内产品的多样性也降低，对长远的产业发展及市场的公平竞争都很可能是不利的。政府重视某几个特定商圈的衰退之外，更该重视让小商店及小生意厂商能生存发展的环境。
若走出台北市，我们还可以看到台中市中区的衰落，其重要原因应是七期等大量重划区的发展。我们也可看到很多中小型都市街道的没落，一些新开发的街道可能整条街的骑楼店面都只当住家而非商店，以及路边摊贩比店面商店更多且更有生意的情况。这都暗示我们的都市规划及至商业管理有些值得思考和改进的问题，忠孝东路四段比起来反而是较可以丢给市场机制和商圈自己去努力的问题。
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