玖樓共生公寓 點亮台灣租屋環境

身為異鄉遊子,玖樓共生公寓共同創辦人王維綱深刻了解租屋者的心聲。葉俊宏攝影
第191期
張明天
「玖樓共生公寓」共同創辦人王維綱深刻了解租屋者的心聲:「台灣這三、四十年來,這個產業沒甚麼進步,只有從電線杆上貼的租屋資訊轉換到租屋網這樣的進步而已。看房的體驗、居住的環境條件,跟我們爸媽那個年代幾乎是一樣的……」

離鄉來到台北打拼的異鄉遊子,免不了要找到一個安身立命的住所。通常上租屋網東比西瞧,好不容易找到一個雖不理想,但價格還可接受的小窩,幸運的話,也許能遇到好房東或是好室友,但回到住處多半就是面對冰冷的房間,沒有人可以傾吐苦水。有時想洗個熱水澡,卻發現熱水器壞了;或是垃圾桶裡堆滿了垃圾,室友各個自掃門前雪……

 

遊子心聲》
打造溫暖的台北租屋

這樣無奈的心情寫照,同樣也發生在「玖樓共生公寓」(9Floor Co-Living Apt.)共同創辦人王維綱的身上。25歲就隻身在台北闖蕩的他,深刻了解租屋者的心聲:「台灣這三、四十年來,這個產業沒甚麼進步,只有從電線杆上貼的租屋資訊,轉換到租屋網這樣的進步而已。看房的體驗、居住的環境條件,跟我們爸媽那個年代幾乎是一樣的。」

即使到目前,王維綱認為台灣租房體系不是租屋網刊登的低端房屋,就是高級的電梯式大樓,並沒有中間房價較合理、品質相對較好的空間,從看房服務流程、房屋硬體修繕,到和房東、室友的關係,租屋者有很多需求都沒有被滿足。「玖樓」就在這樣的時空背景下應運而生。

當時就讀台大地理研究所的王維綱經友人介紹,認識了就讀台大建築與城鄉所的潘信榮,兩個年輕人在公館附近的一間位於「九樓」的租屋處一見如故。王維綱說:「一開始覺得潘信榮這個人很酷,在搞空間、搞一些社群。」

有一天,潘信榮找了王維綱,問說:「我這邊又有一個空間了,要不要一起做?」這對自認為是「斜槓青年」(編按:源自英文slash,指根據自身優勢與愛好發展多種領域、獲得多重收入的年輕人)的王維綱來說,正中下懷:「只要幫忙處理一些家具或是帶一些房客去看房,每個月就可以多一點收入,還可以在自己家裡面的客廳做一些工作,真是太爽了!」

當時的潘信榮已經在經營日租套房,因此兩人的合作就從日租套房開始,這便是「玖樓」的由來。

 


▲玖樓共同創辦人王維綱。葉俊宏攝影

 

王維綱小檔案

學歷:台大地理研究所碩士
經歷:5%設計行動共同創辦人
        我們創造事物所專案經理
        玖樓共生公寓共同創辦人

 


▲外國人來台持學生和商務簽證者占大多數,這也是玖樓的主要客群之一。玖樓提供

 


▲玖樓將租屋重新整理設計,美照張貼在臉書粉絲團後,引起轟動。圖為溫州玖樓。玖樓提供



租客紛至沓來》
首要改變硬體而後軟體

王維綱表示,「住」是很重要的需求,台灣的供給量卻很少,環境也很不好,導致整體產業起不來。尤其很多外國人來台北卻沒有地方住,市場很大,2015年共有220萬外國人士來台,其中拿旅遊簽證的不多,多半是交換學生或商務考察。因此,一開始王維綱和潘信榮服務的對象大多是來台灣暫居的外國人,比例高達五成。

當時,他們把心思投注在硬體上,懂設計的潘信榮將空間布置得很有質感,地點也選在生活機能好的位置,精通攝影的王維綱再把「美照」張貼到臉書粉絲頁,觸及量高達十多萬人,引發轟動。

過程中,玖樓的商業模式慢慢出現。事實上,空間的改造和亮麗的裝潢並非潘信榮和王維綱關切的重點,他們主要著力將公寓打造成「更具多元性」且「更有密切互動性」的環境,安排來自四面八方,不同國家、不同背景的人同住,把公共空間活化或放大,共享廚房、客廳,讓住戶在自然的環境與狀態下互動,輔以聚餐、欣賞電影等社群活動。可想而知,比起回到租屋處面對侷促的房間,玖樓公寓對在異鄉打拼的遊子有著莫大的吸引力。

此外,玖樓的運作也由日租逐漸轉型為長租,並提供了更多「減少房客之間產生矛盾」的服務,如水電費用的分攤、垃圾處理、居家打掃、買家具、馬桶修膳等。因此,儘管玖樓要求的房租比周邊行情高上一、二成,但理順了租屋者「住」的煩惱,想入住的人始終絡繹不絕。

 


▲把公共空間活化或放大,共享廚房、客廳,讓住戶在自然的環境與狀態下互動,輔以聚餐、欣賞電影等社群活動。玖樓提供

 


▲由於房東多半沒有繳稅,成為台灣最大的「地下經濟」。葉俊宏攝影



顛覆市場》
改變台灣最大「地下經濟」

然而,對於玖樓的團隊成員來說,單純的「營利」並非他們的初衷。「我們是抱持著一個解決問題的態度來的,我們想去形塑更好的生活文化。」王維綱強調:「在台灣,居住不應該只能是某個品質和方式。」

玖樓起初經手的前兩、三個公寓,都是自掏腰包裝修,費用約20萬台幣,還得千方百計說服房東才能順利改造;之後慢慢有房東主動邀約,玖樓於是開始幫房東統包設計工程,從室內設計到整體裝修,費用就要50萬以上。逐漸有品牌成績、成立公司正規經營後,玖樓開始鼓勵房東繳稅,力圖改變產業陋習。

王維綱表示,台灣最大的「地下經濟」就是租房市場,「因為拿不到稅,意謂著政府無法有效監管,這也是這個產業長期以來無法進步的原因。」王維綱補充數據道:「雙北的租屋需求量是99萬人,但空屋率高達13%。台灣租屋報酬率只有1.53%,只比放在銀行好一點,所以理性的投資者不會買房子來轉租,多半是轉手而已。」

王維綱認為,會把房子租出去的房東,通常只是抱著想要賺取額外收入的心態,並非其主業。因此,玖樓相當於提供了台灣租屋市場的供需雙方一個更合理、更理想的撮合模式,租約上的甲乙雙方還是房東與房客,玖樓只是收取約二成左右的服務費,且誠實繳稅。

「我們努力到現在為止,有一半的房東願意配合我們繳稅。」王維綱頗為自豪:「這是我們最大的貢獻!」

 


▲玖樓與新北市政府合作的「三峽社會住宅」中,實踐「青銀共居」的理想,圖為端午節包粽子的社群活動。玖樓提供



突破困境》
力拼轉型「擴大影響」

玖樓成功打響名號後,讓越來越多的單位主動找上門,包括新北市政府。「2016年12月新北市政府聯繫我們,他們覺得社會住宅不是只有傳統招租、申請、投件、抽籤這個流程,他們想要在既有的社會住宅裡玩出新的實驗,在既有的框架以外,還可以有甚麼想像?」

王維綱認為,要提供負擔得起的租房,不應該只由民間來負責,因為最多的閒置資產「就在政府手上」。但過去國宅只租給中低收入戶,排他性強、負面報導不少,「我們想幫政府做社會住宅的包裝,和新北市不謀而合。不只是物業管理,也幫忙規劃。我們會想這個物件周邊的機能,再去設定這個空間要嘗試甚麼居住模式。」

在與新北市政府合作的「三峽社會住宅」案件中,玖樓規劃的27戶共生公寓分別放在5棟共396戶的社會住宅裡,其中更有3戶是「青銀共居」,讓青年與銀髮長輩不再是兩條平行線,而是青春與智慧的水乳交融。玖樓的任務從室內結構的設計、物業管理到社群經營,並特別花心力每月規劃一、兩場的社群活動,如端午節的包粽子活動、廣東奶奶與年輕花藝師共同製作花籃等,讓不同世代一起吃飯、一起工作、一起玩樂、一起討論生活。因為,「房子是租來的,但生活不是。」

對異鄉遊子來說,玖樓提供了新型態的租屋空間;對房東來說,玖樓提供了嶄新的物業管理;對政府來說,玖樓解決了某種程度的社會與產業問題。但對王維綱來說,這個過程溝通成本非常高。

雖然現在有很多房東主動來找玖樓,但從見面到建立信任感,即便業主認同玖樓的理念、也願意繳稅,還願意出錢裝潢成玖樓規劃的樣式,王維綱嘆氣道:「最後有房客住進來,平均都要花上三個月到半年的時間,然後可能才多住了五個人。」

截至目前,玖樓約提供30間公寓,供約150人住,成效緩不濟急。因此,玖樓今年在策略上不再以接小房東的案件為主,而是力拼轉型,「一整棟的空間會是我們鎖定的對象,不管從經營成本或社群需求來講都是趨勢。」

台灣目前有太多老空間等著被活化,王維綱以萬華為例:「萬華一直在講舊城翻新,雖然白天看起來生氣蓬勃,但是一到晚上就很黑、很暗,還是以前的樣貌。」

因此玖樓打算做新的嘗試,轉往開發較大的物件,如舊旅社、建商推不出去的案子、金控公司持有的閒置資產、政府推出的案件等,「我覺得老屋新生應該有新的做法了,不是只有賣咖啡、做旅館,而是需要有真正長期居住在這裡的人,能夠觀察到在地的生活方式。」 
 


▲玖樓從尋找房子到裝潢,再到提供房客入住,為房東與房客找到最佳的生活解決方案。葉俊宏攝影



「創業」源自「自己的喜歡」

總括來說,玖樓關心的「空間」,不單是租屋者的個人需求而已,還有更大的產業結構和社會問題。尤其成員的社會人文背景,讓他們對於居住正義、歐洲合作住宅、社會住宅等議題長期關切並有獨到見解,故而在實踐理想的過程中,不僅理念持續深化,實務面更具體同步進化。

如此看來,「創業」這件事或許並非潘信榮或王維綱開始就設定好的軌道,玖樓某種程度更像是「社會企業」。但一般想透過設計方案解決社會問題的社會企業,往往徒有理念,卻因難以改變現有體制,無法真正與業界接軌,或找不到切入方式,終至無疾而終。但是,玖樓在確定理念的同時,把商業模式慢慢架構出來,並通過市場檢驗,成功走出一條可行又具影響力的道路。

回顧玖樓的成長歷程,王維綱對當時做出所謂「創業」決定如此詮釋:「我喜歡接很多案子、自己想要幾點起床、自己對自己人生負責的感覺。」

也許,就是這樣不被社會既有思想所束縛,喜歡突破傳統窠臼,並力圖改變社會的願景與熱情,才有今天點亮台灣人居住空間、也照亮台灣人生活的「玖樓」。

 

玖樓大事紀

2016年11月:成立公司
2017年4月:與新北市政府合作「青銀共居計畫」
2017年11月:與新北市政府合作「永和青年住宅」
2018年4月:轉往大案件開發

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