2023房市利空交錯 台中推案量縮價穩 林正雄:審慎應對

台中市不動產開發商業公會15日發布台中房市報告。左起市調會主委溫宗良、副理事長謝麟兒、理事長林正雄、前理事長穆椿松、副理事長張正岳。謝平平攝影
謝平平

台中市不動產開發商業公會今(15)日發布 2022 全年推案金額 4,502 億,較去年成長 35%,也是台中市 30 年來的推案新高。台中市不動產開發商業公會理事長林正雄表示,全台推案量約 1.4 兆,台中超過四分之一強,但來年房市利空交錯,量縮價穩,業界推案需更加審慎。

根據公會統計資料,2022 年 12 月為止,台中市推案總戶數達 25,399 戶,較去年成長 5%,今年台中移轉棟數可望突破 5 萬戶,購屋主力消費群為 40 至 49 歲,但近年降到 25-35 歲。請領建照熱區除了北屯(5,053 戶),梧棲跳升第二(2,841 戶)較令人驚訝,而西屯以 2,416 戶位居第三。

依據內政部實價登錄資料顯示,2022 年台中市住宅大樓( 11 樓以上)新成屋每坪平均單價為 41.84 萬,較去年的 28.23 萬漲幅近一倍,每戶平均房價為 1,884 萬,較去年增加 6 成,因成本問題,預估 2023 年將突破 2,000 萬。

市場資訊委員會分析促成房價高漲主因,包括土地、原物料價格大漲與通膨影響,而未來的減碳、ESG趨勢、甚至屯房稅一旦開徵,都將使房價往上疊加。加上長期缺工,房價下降遙遙無期。

台中「雙鑽」新案上看百字頭

雖然台中房價連年上漲,但台中因擁有中科、工業區、精科等產業,吸納大量人口進入,即使在疫情期間,遭到除籍(滯留大陸未歸)者約 2 萬人,但仍有百億大案出現,包括浩瀚「創立方」、豐邑「Park One」、海線聯悅「聯悅馨」。

市場資訊委員會分析,2023 年台中推案熱區集中在北屯的單元八、14 期重劃區,而出現百億大案最多的區域為西屯的七期與水湳經貿園區。

聯聚、豐邑、興富發、寶璽等將在七期推出新案,單價上看 9 字頭;而水湳經貿園區、單元八每坪單價可能站上百字頭,與七期被業界同視為「台中雙鑽」。

水湳經貿園區腹地廣達 254 公頃,串連經貿、文商、文教、創研、生態住宅等五大專區,更有普立茲克獎大師的作品,為該區立下指標性,吸引總太、興富發、親家、國聚、雙橡園等指標建商插旗。

14 期不遑多讓,今年已有抬頭之勢,2023 年推案量更可觀,大陸、亞昕、精銳、惠宇、磐興、新業、敦泰、國泰、豐邑等開發商推出新案,估計單價直逼 6 字頭。

此外,台中高鐵特區繼「大華縱橫」總銷 160 億開案後,達麗建設 2023 年也將推出百億大案,是業界觀察指標。

允諾建照延期 開發商延遲交屋仍受罰

2022 年上半年台中房市強強滾,下半年受到升息、通膨、俄烏戰爭、台灣大選影響,市場轉為觀望。副理事長謝麟兒表示,政府延長建照期限,「但不代表我們與消費者之間的合約可以延長。」據目前已知判例,開發商延期交屋仍會受罰。

加上利潤不斷升高、融資不斷限縮,有開發商從興建到完工,都無法從銀行獲得融資;銀行業界大老、新業建設董事長穆椿松更預測,未來全台房價將不再見到 2 字頭。

林正雄呼籲,政策面影響房市巨大,有調節功能的「房地合一」政策(2016實施)在完成任務後,可考慮退場,台中某開發商新案總銷 70 億,繳納近 3 億稅金,不可謂不重。此外,謝麟兒也建請放寬豪宅 4,000 萬的認定標準。

缺工嚴重 廠辦住宅通通在搶人

2022 年 1- 11 月的台中建物買賣移轉棟數為 45,771 戶,預計今年可突破 50,989 戶,較去年增加 2%。雖然台中推案熱絡,但缺工始終是開發商難以承受之痛。

該會副理事長張正岳表示,工資一旦上漲,就沒有調降的回頭路。現在不只民間推案,政府也力推社會住宅,台商又將鮭魚返鄉,投資建廠,「全台工班就這麼多,未來不免互相搶工。」他呼籲,最好能有一個協調機制。

針對缺工問題,台中豪宅一姊張麗莉在新案「愛臻邸」引進鋁合金系統模板代替傳統模板,降低人力使用,希望可以對價格有所抑制。路不轉人轉,她表示,或許這個時機也是建商工法升級的時刻。

此外,林正雄指出,全台超過 30 年老屋佔比超過 50 %,超過 50 年的老屋佔比 11.1%,提高危老都更的誘因與效能,提升都市防災能力,更是政府當務之急。

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