前一陣子中共在台灣附近海域進行飛彈演習，國人對此莫不表示不滿與憤怒。但一位朋友的兒子，約三十五、六歲，正準備買房並到處看房，卻開玩笑地說，最好把台灣房市打趴。玩笑歸玩笑，現在房價高到一般人負擔不起則是不爭的事實。儘管政府陸續祭出各種打擊炒房、抑制房價的措施，房市似乎也只是在2016年左右冷清了一陣子，不久又活絡起來。即便到了2022年第三季，美國聯準會已經多次升息，股市應聲下挫，台灣房市卻越燒越旺。
房市利空為何不崩盤？
在投資領域裡有人看多、有人看空，意見紛歧本來是尋常的事，但是像房地產市場這樣，多數人都覺得價位偏高，連主管機關也認為應該密切注意並採取抑制措施，卻還能一枝獨秀，其中必有緣故。沒有人會和自己的錢開玩笑，買房的人絕對有他們的道理。
首先，近幾年來，房市在利空下為什麼沒有出現暴跌呢？因為房市和金融體系息息相關，而健全的金融體系，即使房市有些許波動，也不容易產生連鎖反應，發生金融風暴和房市崩盤。崩盤的條件，除了市場的悲觀情緒之外，還要有一個脆弱的金融，引發系統性信用危機，銀行全面緊收銀根，房市在一夕之間失血潰敗。
台灣1990年代開放新銀行，業者激烈競爭，出現違規超貸、逾放比偏高、資本適足率嚴重不足等諸多問題，當時的金融體質實在是不堪聞問。於是當房市稍有下跌時，就從體質較差的農會、信合社、新銀行等陸續爆發危機。但三十年後的今天，經過二次金融改革與整頓，金融體質與管理已經大有改善，並受到主管機關的監控。當然，這不能保證永遠不會爆發危機，但至少有能力承受房市的一般波動。
金融體系才是房市的大哥
健全的金融系統提供房市一個健全的發展基礎，反過來說，活絡的房市也為金融業帶來美好的前景。根據金管會的統計資料，2002年我國所有金控公司的資產總額為9.8兆元，而2022年6月底的資產總額為72.2兆元，約為20年前的7.4倍，每年複合成長10%以上，遠超過經濟成長率，這當然和房市有關。據《經濟日報》2021年12月的一篇報導，前幾大銀行的房貸都已逼近《銀行法》72-2條所規定的存款30%上限，現在要增加房貸，就必須先增加存款。顯然各大金控已在房貸業務上卯足全力，暫時得降溫一下了。
總之，健全的金融體系除了提供房市資金動能之外，還能適時節制過熱的房市，讓行情走得更長遠。說穿了，金融體系才是房市的大哥，而有了金融撐腰之後，房地產從以往只是滿足居住的小角色，在21世紀的今天，一躍而為累積財富的頭號工具。
法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）在《廿一世紀資本論》（Capital in the Twenty First Century）提到一個核心概念：當資本報酬率（r）大於國民所得成長率（g）時，會導致貧富不均。簡單說，就是老百姓的薪水趕不上房價、股價上漲，或是有錢人的財富增加速度，將導致財富更加集中。
到底是什麼因素造成r大於g？有人認為是過去幾十年的全球化，造成薪資凍漲；有人說是因為世界各國為了刺激景氣大量印鈔票，造成資產價格膨脹。但不論如何，一旦r大於g，人們的獲利模式就產生重大轉變，從努力工作養家，變成省吃儉用買房、炒房，或是買股、炒股。而越多人「覺醒」，加入資產操作，就越是進一步提高資產價格，使得資產報酬更為誘人，吸引更多人投入。最後就是嚴重的貧富不均。
中產階級已經買不起房子
雪梨大學社會學者艾金斯（Lisa Adkins）在《資產經濟》（The Asset Economy）中指出，北美、澳洲、及許多歐洲國家的房屋價格不斷膨脹，特別是近二十年來的漲勢，是一個全球性的共通問題，並延續皮凱提的貧富不均理論，說明擁有房產是一個新的社會階級問題。
買房是人生中的重大支出，金額龐大，通常需要向金融機構貸款，並以二十年甚至三十年的時間償還。當房屋價格不斷上漲，超過薪資調升速度，人們就會擴張信用買更多的房產，以享受更多的增值。但這個增值並非憑空創造出來的，而是以加重未來買房者的負擔為代價。於是，房價的飆漲，除了造成貧富不均之外，還在社會上形成新的階級概念：「有房階級」和「無房階級」；一個是獲利者，一個是被犧牲者。這個劃分法將取代上個世紀的資本家、中產階級和勞工階級概念。
為什麼？因為中產階級已經買不起房子，中產階級快速消失當中。
財富累積並高度集中
既然財富增長比薪資快，資產操作的重要性就超過職場工作表現。於是，一個大學畢業的受薪階級，即使工作多年升為主管，領導許多部屬，只要他沒有房子，不懂得累積財富，以今天的房價和通膨水準來看，他的經濟狀況可能和我們印象中的中產階級有很大的落差，甚至會晚景淒涼。
更棘手的是，財富高度集中之後，少數人就有能力透過金權結構去影響政治、金融、法規、決策官員、監理單位、都市計畫、土地標售等，優雅地阻絕所有妨礙他們經由房地產累積財富的障礙。為什麼多年來各國政府努力抑制房價，房價卻依然上漲？這也許就是原因之一吧。
按照皮凱提和艾金斯的理論，一方面，財富累積並高度集中，是資本主義的自然經濟法則，除非有外力干預，例如政府出手打房或課徵重稅等；另一方面，當財富集中到一定的程度，透過金權結構便可化解政府的干預。這時，再好的政治經濟制度也於事無補。
高房價將是21世紀的一大難題。
