国家政策和治病用药一样，有些是治本的，有些是治标的，有些则是其实没用的安慰剂。治标药和安慰剂并非都不可用，有时它们也有本身的作用及协助治本的效果，有些药有标本兼治的效果，有些处方也可同时包含不只一种治标、治本，或安慰剂的作用。但政府和医生必须慎防用了治标或安慰剂，就忘了治本。土地和居住是很大的问题，要治标也要治本，必须同时采用很多项政策，我们不要用了一些治标的政策甚至安慰剂，就忘了治本的问题，甚至以为某些安慰剂是万灵丹。
社会住宅治标不一定治本
例如，最近大众关注的「社会住宅」虽然已成为各大政党的共识，但它主要仍是个治标的政策，不太能期待由它负责完成治本的工作。由于有些地方房价实在很高，而有很多人买不起房子甚至无法在那里工作的问题。因此用社会住宅租给这些人的确是解决这问题很好甚至必要的治标办法，然而它不一定能治本，也就是无法解决房价高涨及其产生的财富不均的问题。
假设不动产价格继续比所得更快速上涨，那住在社会住宅而未买房屋的人在一段时间后，就会变得相对比其它人更没钱，因此社会住宅不只未能解决财富分配恶化的问题，还可能害了那些住户。
四十多年前，我修施建生老师的经济学原理时，他得意地说教授薪水虽然不高，但学校提供他们很好也可说值很多租金的宿舍，所以实际的薪水并不低。施老师因此也就没在台北市买房子。但在经历几番房价飙涨之后，大约二十年前施老师就很感慨地说，古人说的没错，「有土斯有财。」没买不动产的人都相对变穷。我们在推动社会住宅政策时，必须同时有政策可让房价不再飙涨，或者至少要让住社会住宅的人有获得和买房差不多之报酬率的投资机会，例如能购买证券化的不动产。
社会住宅提供人民有自购房屋之外的另一种选择，因此原则上可降低购屋需求，从而也有平抑房价也就是治本的作用。但除非提供的社会住宅数量甚大且种类多元化，否则这种平抑房价的作用可能不大。这是因为房价飙涨的主要原因，通常不是居住需求的增加，而是投机性需求，也就是认为房价要涨而想买来赚钱之需求的增加。所以除非社会住宅多到大部分人都可用低的租金租到满意的房子，而让人们不认为房价有多少上涨的空间，否则投机因素还是会使不动产价格暴涨。
我国自有房屋的比例逾八成以上，但每次房价涨势起时，仍有很多人投入买房，原因并不是他们没房屋可住，而是要得到涨价的利益，或者避免因房价上涨而变成比别人贫穷。许多有房子的人仍有这种投机的动机，住社会住宅的人更不能免于投机获利的诱惑和压力，所以有限的社会住宅并不能防止房市投机和暴涨的发生。我们要有其它治本的方法才能降低这种一再发生，并把房价炒得很高的房市泡沫经济。
如何平抑不动产价格？
平抑不动产价格所需的治本方法并不少，在供给面上至少可包括工商和住宅用地的扩大、郊区交通和公共建设的改善以及土地用途较弹性的变更；需求面则包括稳定的货币金融政策、对不动产融资的监控、对租户较有保障的租房制度以及可降低投机利益的税制等等。
但多年来国内的政策讨论太偏重税制，特别是对交易利得的课税，甚至误以为只要改了税制就可以平抑房价并达到公平和居住正义。我国的土地问题一直没有改善，至少有一部分是因多年来政策和学者夸大了税制的作用，一再以它为争论焦点所造成。目前很多人对房地合一课税等税改也似有这种偏高的期待，而它实际上却可能是安慰剂的成分居多。有人甚至认为这是有严重副作用的安慰剂，前行政院长陈冲也质疑这次房屋税改是歪打歪着的错误政策。
合适的税制对平抑不动产价格不是没有用，也不是不必要，但我们若太期待用税制解决问题而忽略其它政策，则政策强度可能过大以致可能会有太大的副作用，而且不能真正解决问题。以前国人曾希望藉涨价归公的土增税来平均地权。但后来大家才注意到，除非增值税率极高甚至高达100%，否则投机炒作者仍有利可图。但极高的增值税却可能使地主失去交易的意愿，而让很多土地继续死锁在低价值的用途，并降低全经济的生产力。
「有土斯有财。」没买不动产的人都相对变穷。Thinkstock
奢侈税无法阻止投机炒作
近年来包括奢侈税在内的各项不动产税改革的主张，已都不是早期那种全面提高增值税的想法，而是只针对一部分不动产或其交易提高税负。这种做法似乎以为这类不动产或不动产交易是房价飙涨的祸首，只要把它们压抑就可以平抑房价。但事实并非如此。各类不动产都有投机炒作的空间，只压抑一部分的效果是有限的。这类政策主张或许并不是不知这个道理，但为了避免伤及穷人和自己的选票，只好缩小打击面。但在只能局部用药而求速效的情况下，用药只好更猛，也就是用更高的实际税率，以彰显这些政策做为安慰剂的作用，也就是让人民觉得政府或政治人物有在做事的作用。但这一来对高低税负范围的划分，就可能有更多不公平或降低效率的后果，而投机者更会改采其它较少被管到的获利途径，甚至可能造成更大的伤害。
各种税制除非把所有获利都充公，否则都不能完全阻止投机炒作。何况在只有局部重税的情况下，投机炒作者仍有很多其它的炒作空间，所以我们不该把房地政策全寄望于局部性的税制。对税制的讨论若又只限于税率的高低和高税率的范围，则眼界更太狭窄。本文不想对目前已众说纷纭的新税制做具体的讨论，只希望政府和政治人物能把眼界拉高，不要只注意安慰剂而忘了治本。
土地囤积和地目变更最可恶
这里只举一个例子来说明目前税制讨论的盲点。对台湾不动产问题稍有了解的人可能都知道，不动产炒作的最上游也可能是最不公平或最可恶的问题，是土地的囤积和地目变更。但各种新的税制却都放过这一大块，有些拟议中的政策还要对长期持有提供很大的优惠。陈冲前院长虽然相当具体地警告新的房屋税可能歪打歪着，但他认为不动产税租应以买卖的利得税为重点，而不是房屋税这持有税，恐怕也是不正确的看法。
二十多年前增值税实价课税的争议时，学者最后有个大致的共识，即提高持有税是比只重交易税更合适的政策。理由并不复杂，较高的持有税可降低囤积的获利，也反应持有土地之潜在所得该承担的租税，人民分年纳税也比交易时一次纳很高的税更不会设法逃避，而且持有税也可以较精准而公平地划出可以适用较低税率的范围和时间。相对地，交易税率太低则少阻吓投机之效果，太高则有前述死锁土地用途之作用，而且交易税高低之范围很难合理划分，实务上更有很多减免或逃避税的漏洞。例如土地遗产是不课增值税的。只要有一段时间是自用住宅，不管以前长期做甚么用都可以免税。由企业长期持有而以股票交易代替土地交易，也一样可以避税。所以土地税制若只重交易所得税，是不恰当的。
二十多年前我曾向前总统李登辉提一些较偏向治本的政策，其中包括以二、三十年的长期间缓慢提高地价税，但很多建议并未能实现，本文不再重述（请参阅《梁国树教授政策建言集3，经济发展政策建言》（1998年，台北，远流出版）， PP. 387~391「对土地政策之建议」，PP.415~421「对长期土地政策方向之建议」，PP.433~438「对土地增值税按实际移转价格课征方法之建议」PP.439~447「土地增值税课征方法之分析与建议」PP.466~470「新市镇开发之建议」）。
