香港觀點

政府無心,香港樓市再掀炒風

政府無心,香港樓市再掀炒風
炒風下最倒霉的是香港要買樓自住的普通市民,香港社會矛盾將因此更加激化。
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第68期
林保華

為打壓樓市,北京在4月中旬祭出「國10條」(全名為:《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發〔2010〕10號),在「百日維新」前夕回顧中國樓市,最概括的四個字就是「量跌價滯」。然而那些官商與地方政府已經受不了了,與中央進行軟性對抗。例如廣東以「省情」為由拖延,房市雖然冷卻,但是價格並沒有大跌;北京兼營地產的央企也用軟磨的辦法,沒有立即退出房地產業。這些都是「上有政策,下有對策」的典範。

最突出的表現就是中國股市從此一蹶不振,嚴重影響今年夏天國有大銀行在「中國A股」與「香港H股」市場的集資計畫,尤其是農業銀行無法以高發行價上市,原已上櫃的建設銀行與工商銀行,也推遲到秋天以後了。

相信最後中央政府做了妥協,所以在農行上市前夕,有第三套樓房鬆綁,以及推遲房產稅等等消息傳出,才使股市止跌。雖然有官員否認,但是講歸講、做歸做,外界還在狐疑的時候,股市已經從上海綜合指數2,300點反彈到接近2,700點,農行也解除了「破發」(跌破發行價)的厄運。那些最先收到內部資訊的,自然又是「近水樓台先得月」。

香港房產炒作也向中國看齊

香港既然成為中國的一部分,「兩制」就愈來愈淡化,向「一制」邁進,且不說政治問題,香港房地產亦如是也。因此中國大炒房地產,香港樓市也大旺,而中國祭出「國10條」,打壓房地產,香港3天後,除了運輸及房屋局局長鄭汝樺於4月12日公布包括要求發展商提高示範單位真實圖像等資訊、減少樓盤廣告失實,以及公布涉及發展商高層交易單位資料的3招,又再出現「9招12式」。

其中較重要的措施是,由現時規定開售前24小時發出「售樓書」及「價單」,大幅提早至開售的7日前發出售樓書及3日前發出價單;超逾100伙(伙,即指單位、戶數之意)的大型新盤,首張價單要提供最少50伙的價格,較現時最少20伙明顯增加等等。這哪裡是打壓樓市,只是更好保障買樓者的利益,只是給開發商增加一點麻煩而已,因此只是使市場冷卻一點,也因此比中國更快實現樓市反彈。

天匯天價交易 港府懷疑買賣家串聯

如果說中港兩地還有甚麼不同的話,那就是香港對涉嫌詐騙、製造高價假象的大地產商進行調查,而中國不會這樣做。因為製造中國炒風的,許多是國有企業的「自己人」,有利益連動關係;而最根本的是,香港還保持過去英國人的司法獨立精神,還沒有完全被中共所侵蝕。但是中國從來就沒有這一套。

這次香港被調查的是香港第3大地產商恆基兆業地產有限公司(恆地)。老闆李兆基自然也是愛國商人,這3年來因為熱衷炒作中資股並且喜歡對外發表評論,而榮獲「股神」的稱號。

前年9月,恆地推出豪宅「天匯」的「天價」交易(見本刊第50期本專欄),後來被發現有買家「撻訂」(指交了訂金後退訂,依約要沒收訂金,甚至對買家罰息),特區政府要求公司解釋,李兆基則信誓旦旦表示没有造假,公司先後發了8封信件給特區政府解釋。

由於到6月15日最後交款日期為止,首批發售的25伙單位,最終只有1伙如期成交及4伙延期成交,而有多達20伙撻訂爛尾,占首批單位8成,當中更包括呎價7.12萬元(換算1坪約1,047萬台幣)售出的全球最貴分層單位(68樓A)。而公司的解釋也未能使政府滿意,疑點太多。7月14日,警方商業罪案調查科以「買家與賣家串謀詐騙」為由,向法院取得搜查令,到恆地總部、撻訂買家之一秦善文的公司,以及律師樓等10多處地點搜查。現在案件還在繼續調查中。

地產商抵制港府打壓 炒風又起

但是這個案件居然沒有影響香港樓市的炒風。9招12式推出後,5月11日東涌地皮拍賣現場就出現10年來最冷清的場面,南豐集團代表在幾乎無對手的情況下奪得地皮。而且是在拍賣官多次聲稱將回收地皮的情況下,才以底線價成交。這明顯是地產商的抵制行為。因此政府也不敢採取進一步的打壓行動。而樓市也聞聲下跌5~10%左右。

但是5月27日港股大跌,香港首富、長江實業老闆李嘉誠在長和系股東會後,被問及現時是否為撈底良機時回應:「金融風潮後,通膨一定來。只要是自用,加上手頭鬆動,買樓不會有問題。」但強調手頭緊的人就不要勉强借錢買。加上幾個大地產商在市場大手買回自己的股票,被認為他們看好樓市前景,於是樓市炒風又起。

在幾個新盤推出立刻賣光後,市場開始出現熾熱情況。6月8日,政府再次拍賣土地,經過一小時半激烈角逐,新鴻基地產力拒包括長實在內的其他發展商,以109億元投得曾經21次勾地失敗的何文田前山谷道邨地皮。逾百億的成交價不單較政府底價高出近五成,更刷新九龍樓面地價最高紀錄成為「九龍地王」。

這次炒風,使香港的樓價,回到97前夕的高峰價格。97後一直陷於一潭死水的天水圍嘉湖山莊在7月不到半個月的時間裡,便成交約90宗,較上月同期增逾倍,其中四成是投資者入市。因為天匯醜聞而被壓制的豪宅,也因此蠢蠢欲動,準備加價。

政府無心 中資介入 普通市民最倒霉

特區政府如何面對這次炒風?7月13日特首曾蔭權在立法會答問大會上,表明正同步研究對9招12式進行立法。消息人士指出,政府正「密鑼緊鼓」籌備。原來前面僅僅是出言恐嚇,先看看實施效果才決定立法。在這個情況下,樓市不大炒一番才怪呢。

根據香港媒體報導,在人民幣升值、港幣相對走弱,及中國一連串打房政策影響,今年上半年已出現中國買家狂買香港房地產的現象。中原地產最新統計,今年上半年香港新成交的私人住宅數為6,630件,金額達港幣538.5億元(約新台幣2,226.1億元),其中,來自中國投資客就分別占15.7%(以登記宗數計)和22.1%(以登記金額計)。分析指出,在上半年成交的港幣119億元中,中國買家共買下1,041個單位,平均每單位的成交價高達港幣1,143萬元(約新台幣4,724.9萬元)。

炒風下最倒楣的是香港要買樓自住的普通市民,香港社會矛盾將因此更加激化。

(林保華部落格http://blog.pixnet.net/LingFengComment

(作者為資深評論家、專欄作家、中共黨史學者。曾擔任香港大學經濟金融學院院長張五常教授助理研究員,研究中國政經改革。)

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