最近《經濟學人》一文〈New York looks set to lower a big barrier to building〉，探討紐約環境審查程序的報導中指出：紐約推動近五十年來最大規模的住宅環評改革。未來，紐約將大幅簡化符合都市計畫、公共交通發達等特定區域的中大型住宅案環境審查。簡言之，在已開發的都市區蓋住宅，不該再被冗長程序拖垮。
未來，紐約州將大幅簡化中大型住宅案的環境審查，希望縮短開發時間、降低行政成本，加快住宅供給。
這場改革背後，其實反映一個全球城市開始正視的新問題：當住房被過度繁瑣的審查制度，是否反而成了房價推手？美國加州與紐約卡關，常源於冗長的公聽會與法律訴訟；在台灣，則多卡在跨機關審查的疊床架屋與標準不一，同樣都造成時間成本暴增。
尤其在台灣，談房價社會焦點多半放在炒房、囤房稅、信用管制或投資客，但很少人討論：「一棟房子到底要花多久才能蓋完？」
在台灣，一個中大型住宅案，從整地到真正動工，往往要歷經都市計畫、都審、環評、交評、水保、建照等層層程序。尤其雙北地區，跨機關審查與反覆補件幾乎已成常態，一拖就是四、五年。
問題不只是審查多，而是充滿不確定性
對開發商而言，最難估算的不是營建成本，而是時間成本。因為等待期間，利率可能上升、原物料可能飆漲、市場可能反轉，所有風險最後都會反映在房價。換句話說，行政效率，本身也是居住成本的一部分。
近年不少都市更新案，即使早已符合都市計畫，仍可能因高度、景觀、交通或鄰避爭議卡關多年。久而久之，真正能承擔長期風險的，只剩大型建商，中小型業者愈來愈難進場，住宅供給也變得更加集中。
當然，沒有人主張取消審查。環境保護、公共安全與居民參與，本來就是城市治理必要的一環。但問題在於，當制度缺乏明確時程、審查標準不一致、程序不斷擴張時，原本用來把關品質的制度，也可能逐漸變成供給障礙。這也是為什麼近年包括美國California等州，開始陸續鬆綁住宅開發程序。因為各國政府慢慢發現，住房問題不只是市場問題，更是治理效率問題。
回頭看台灣，目前住宅政策仍偏重「壓需求」，但若「供給端效率」沒有改善，再多打房政策，恐怕都只是治標不治本。真正值得思考的下一步，或許不是「該不該蓋」，而是「能不能更有效率地蓋」。
因為未來城市競爭，比的不只是房價，而是誰能更快提供人民可負擔、可居住的生活環境。
作者許若菱，專職房地產研究分析多年，秉持「用數據丈量城市，以社會學和經濟學解讀地產」的模式，拆解冰冷數據背後的人文經濟紋理與各種社會現象分析。